江南村妇：2009年房地产金皮书

我对图中所示做一个解释:房地产价格会一段时间的回调,
但随着通胀水平的提高,
会修正这个价值的比率。中国经济通缩才是最可怕的。

  
2008年是中国的灾年，也是世界的灾年。
     我看过朋友写的《2008房地产黑皮书》、《2008中国房地产黄皮书》，也有朋友建议我也写点。2008年我坚持着不写，是因为2008世界投资人太伤感。今天，我终于拿起了笔写点关于中国房地产的看法，并取名为房地产金皮书。我个人感觉中国房地产还处在黄金时代，它一定还是投资的金皮书。
   
有太多的朋友看我挺房地产，心里很不舒服，当然你有权力不买，但我只想说真话。在我看来中国的房地产还是大有前途的。
  
未来中国一定会用通货膨胀来接轨房地产价格

时寒冰先生文章中写道：“不仅北京，全国的房价构成都大致相同。在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，其余的绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金；二是名目繁多的税费；三是由权钱交易导致的腐败成本。”我个人还是认为：普通老百姓不要去讨论房地产的构成部份，而应该多多关心房地产对您生活的影响或者说重要性，就可以了。也许时先生说的话没有什么错，但在这里我只想说，房地产大跌的可能性不大。
   
从历史看，各国经济发展的过程会伴随着货币供应量的增加而发展的。美国在200年间美元贬值90%以上，日本同样如此。只要中国还能政治稳定，中国共产党能带领中国人民变革，中国经济还会欣欣向荣。中国的房子70年使用年限的政策一定会改变, 最终实现老百姓愿望变成实质性资产，也就是100%私有。

收入线的人口%范围	家庭收入中线(美元)	等值人民币(6.8)
第六层(90%到100%)	170,000	1,156,000
第五层(80%到89.9%)	99,000	673,200
第四层(60%到79.9%)	65,000	442,000
第三层(40%到59.9%)	40,000	272,000
第二层(20%到39.9%)	24,000	163,200
第一层(低于20%)	10,000	68,000

人口%范围	家庭净资产中线(美元)	等值人民币(6.8)
第六层(90%到100%)	833,600	5,668,000
第五层(80%到89.9%)	262,100	1,782,000
第四层(60%到79.9%)	141,500	962,000
第三层(40%到59.9%)	62,500	425,000
第二层(20%到39.9%)	37,200	253,000
第一层(低于20%)	7,900	54,000

   
看这两个表看看，非常恐怖。如果考虑到美国的房价是包含土地的，中国的房价只有70年的土地使用权，以及美国的社会保障机制要好于中国等等因素，北京、上海等地早已和世界发达国家的基本房价接轨。但中小城市房地产还是存在相当的差价的。
   
随着中国的房价的盘整，中国的通货膨胀一定会让人民币对内贬值加速，也就是中国房地产相对看跌实际价格不跌，来迎接人民币与美元实际购买力的接近。
   
人民币与美元实际购买力的接近这种现象，可能需要相当长的时间，甚至于几个经济周期来完成, 但一定会实现.
    以台湾日本经验看房地产是老百姓最好的投资标的
   
从亚洲诸国老百姓理财看，都是在合适时机投资房地产收获最稳的。一般在经济周期性底部区域买入，经济欣喜时卖出；也有投资者把房地产当作生产资料，收取租金赖以为生。
   
个人投资房地产一定选取居住地最好的地段投资。房地产最差的理念是捡差地段便宜的房子。
   
现阶段中国经济处在紧缩期，国家的经济政策和货币政策还没有跟上经济的转变，降息108个基点虽得到了大多数人的好评价，但我还是认为降得太少。本次降息应该一步到达中轨，也就是降300-400个基点，才成形成对中国经济的刺激。今天的股市下跌已经很好地反映了投资者（主要是机构投资者）对本次降息的看法。
   
4000亿的政策投资是不可能对中国经济产生强烈刺激的。中国外贸出口及固定资本投资逐步萎缩（主要是非国有投资萎缩）的前提下，中国房地产地位显得更为重要和特出。只要中国没有通胀，内需在短时间内不可能顶得上。只有上层建筑有效刺激通货膨胀，才有可能真正引来内需。当然一切都得用积极的财政政策来对冲老百姓的实际财产损失。
   
世界给中国经济定位为新兴市场经济体，一点不贬低，我国的股市大跌没有看到多少人跳楼就是一个很好的证明。与股市不同的是房市一定反映一个国家的经济状态，只要人民币不降到购买力与国际实际上水平线中轨，中国的房地产就不会大跌。
   
我个人希望上层建筑用人民币对内贬值来实现实际购买力接轨国际，而非人民币升值来实现与国际接轨。因为中国的出口依赖性在相当长时间里是不可能性一下子改变。中国需要出口拉动内需，所以人民币不能升值。
   
中国的通胀还将持续5-10年甚至更长，与发达资本主义国家实际购买力比达到4:1左右，实际货币购买力才是硬性指标，中国的通胀的表现就是单位货币购买力下降,于是,房子还是那房子,但房价已不能同日而语,房价就成了不断上升的数字。通胀年代最好的保值资产就是不动产。
  
黄金，在用长时间周期来说，应该有保值作用；能源石油当然也是相当好的标的物，但不是老百姓所能利用的工具。
  
中国房地产大跌还没有社会基础
   
房价真要下跌，老百姓、开发商、政府，中国人没有人从中得利。
   
中国人民可以承受60%股票跌幅来看，中国人民完全可以承受15%以内的通胀，西方社会以1-2%的经济增长去承受10%左右的通胀是相当困难的；我国经济水平还不发达，民众生活习惯克己再克己得到普遍认同，而每年可以实现5-10%以上的经济增长，再加上最关键的因素：政府加大积极的财政政策做好全民社会保障，抵御通货膨胀相对容易。
  
跑得过CPI的聪明人需要社会保障，跑不过CPI的普通人更需要社会保障，这是社会和谐的基础。
  我还是认为个人需要淡化CPI、PPI对生活的影响，这种经济术语仅最好还是远离，用自己的心去体会：中国现阶段社会处在发达资本主义社会的什么阶段？自己经济能力能否承受这个房价？你拿着现金是否真的等到房地产的真正底谷的到来，是否还有非常合心的好地段好房子可买？想明白了，剩下的就是行动！
  
经济是动态的，目前中国的房价有过高的成份，但用发展和长期的眼光来看，这种短暂的不合理、不平衡正是为了向合理和平衡靠拢。
   
房价有点高，最重的是你的收入水平提高才是真道理。正因为人人向往之，房地产大跌的可能性在中国现阶段发生的概率相对低。
  
假若中国社会再上升一个台阶，遭遇今年这样大的经济危机，房地产一定会大跌，就象欧美。

(下面是和博友一组问答:
关于房地产我还是不同意博主的看法 但是我反对那些无理谩骂的人 支持博主说出自己的想法和理由 将来如何还是让我们看看实际的发展究竟怎样吧
(2008-11-29 11:06:06) [删除]
博主回复：
今天还只是08年,明年才是09年.09年在我看来可能是会跌至相对低点,也许并非最低点.并非不跌.
但我个人认为09年跌下来,已经达到相对买点.
(2008-11-29 11:40:05)[删除] )

注：并非让大家在现阶段买房地产，而是在2009年年未----2012年中期的时间段里，在自己财务状态良好的情况下，选取自己中意的买入，最好的地段最好的房子。大城市的最好房地产是：二十层以上的市最佳中心地段的楼加车位；小城市，住宅要有良好物业管理离商业中心近的多层建筑小区，商铺最好是在市商业中心地位的中心位置。