通胀预期下的楼市股市(中国经济5月30日；冰火两重天)

     
中国经济(5月30日冰火两重天)

                             
--通胀预期下的楼市股市

   
石齐平：目前全球出现了一个非常奇特的前所未有的异象就是 “冰火两重天”。一方面,包括美国、中国各国在内，所有实体经济的指标，不管是工业生产或者进出口贸易，或者是企业利润，或者是就业，各方面GDP的指标统统不好，统统在继续往下走，还没刹住车了；可另一方面，全球的股市全部都在往上走，美国已经出现六个礼拜的连续上涨，上海沪深股市或者是香港、台湾统统在上涨，而且上得不是百分之几，是百分之几十。一方面很冷很冷，“冰”；一方面热，而且很热很热，“火”。虚拟经济热，而实体经济冷，原因是“虚的需求”泡沫容易膨胀也容易破碎，而“实的供给”却能上难下。现在各国政府出台救市政策拉动“虚的需求”比较容易，而消化 “实的供给”的实体经济过剩的产能却很难，因此就出现这种冰火两重天的异象。

   
石先生还针对我国今年信贷猛增现象提出了他的看法，认为过量的信贷虽然可以缓解眼前投资下降、内需不足的问题，但长期而言却有可能对未来经济带来通胀的压力和隐患。而且，还在四个方面存在隐忧和误区：一是大量信贷流向政府项目和大型国企将可能导致“国进民退”，改变和放缓改革开放以来推行的“国退民进”的进程；二是加大金融信贷的风险；三是加重产能过剩；四是导致环保进一步恶化。

   
韩世同：买股和买楼各有利弊，买股的利：门槛小、变现易，弊：变化快、风险大；买楼的利：比较稳定、风险相对较小，弊：门槛较高、变现较难。但楼市也不是没有风险的，如果在2007年10月前后买房的投资者几乎现在没有不受影响的。现在民间的通胀预期已经基本形成，在这一预期的驱动下楼价已经开始出现涨速失控。近期股市、楼市回暖是政府救市政策和开发商促销的结果，当然也有担心通胀和房价上涨的因素。但如果就此判断市场已经复苏和反转，未免有些过于乐观。在通胀和房价上涨预期的驱动下逐渐演变成消费者“去货币化”的集体行动：人们纷纷涌入股市和楼市，将手中仅存的现金变换成股票和房子。是因为看好经济和市场前景吗？显然不是，主要是担心通胀、担心货币贬值和房价继续上涨。这种入市动机说得好听可以称之为“防御性”投资，说得不好听则是属于“恐慌性”购买。然而，这样的购买力是很难持续的，尤其是在股价和楼价不断上涨的情况下。我不认为现在买楼来应对通胀是上策。因为，我们可能接下来将先要面对的还不是通胀而是严重的通缩，因为经济不景气就会造成严重的生产过剩而并非物资短缺。这种情况下现金显然要比实物要值钱，因为可能大家都没有钱了，钱都放在股市和楼市被套牢了。这就是为什么在股市、楼市低迷时，没有人有能力去收购的原因之一。上一轮股市楼市疯涨后的回落，实际已经掠夺和消灭了民众大量的积蓄和财富；这一轮股市和楼市的反弹如果再次回落，还将进一步席卷和清除民众手中尚存的积蓄和财富。难怪谢国忠称股市反弹为“碎纸机”和“杀人机器”，不是没有道理的。通胀不会在近期出现。所以，我认为“现金为王”目前仍不失为企业和个人应对未来经济变化的上策，“去货币化”则有可能是下策。赵晓先生曾说过：各国政府在治理通胀方面都有比较好的经验和措施，但对待通缩却常常无计可施，缺乏成功的经验和措施。我们切不可高估政府应对通缩的能力，也切不可低估通缩对国民经济带来的危害和影响。

   
杨少锋：最近网友关于笔者从08年“首席空军”到09年唱多的疑问较多，笔者针对读者的问题，针对性的做以下解答，希望这些分析对读者买房决策能够有所帮助：从07年底第二套房贷政策出台之后到08年底，楼市盘整中，最受老百姓最关注的两个问题是：房价最低点在哪？房价是否到底了？前者问的是最便宜的房子在什么时候出现，后者问的是市场平均水平最低在什么地方，这是两个看起来很接近但是完全不同的命题。从事房地产行业大家都知道，开发商什么时候压力最大？不是房子卖不出去的时候，而是最缺钱的时候：我房子卖不动了，我只要手里不缺钱，我可以半年后卖，一年后卖，可是下一周银行贷款一个亿的缺口要还上，我砸锅卖铁也要补上。所以判断房价最低点在什么时候？一定是开发商资金链最紧张的时候。如果这个前提大家理解，那么大家找结论就好找了。什么时候开发商资金链最紧张？那么是08年年底，到现在，我认为房地产最困难的时候已经过去了。从这个行业特性来讲，每年春节前后都是每个房地产开发企业资金链最紧张的时候，为什么？因为正好是旧一年银行贷款没有还上，新一年的银行贷款没有上来；工程款你得还；欠税收的钱要缴纳；员工工资奖金要发。刚好这时候碰到需求最低迷的时候，销售大多低迷，绝大部分开发商在年底、年初只有钱出去，没有钱进来，所以资金压力非常大，只有等他渡过这个阶段资金链才会好转，这个时候开发商要回笼资金，只能通过降价卖房来实现，所以春节前房价打折力度往往是最大的，而等开发商度过这个阶段之后，资金压力一减轻，打折力度自然就小了。另外从整个中国经济的全局来看，什么时候钱最紧？答案也是08年年底到09年年初这段时间，所以，笔者在08年9月就分析断言中国一线城市房价最低点是在08年年底出现。我们就回头来看国家的货币政策。今年我为什么说房地产最困难时期已经过去了？今年一季度、二季度，央行在08年发行的为期一年定向票据大概2.2万亿在上半年到期，按照目前国家现有的国家货币政策基本会释放出来，根据我本人判断，到今年九月，央行准备金率我认为要调到9%到10%，再加上国家即定的宽松货币政策，也就是今年上半年会增发五万亿的现金供应，不管流向股市还是其他行业，我们很多做房地产企业本生也在做其他行业，所以其他行业资金良好，也会带来整个资金情况的改观。另外这么多钱流入民间之后，我们企业的各种拆借也好，融资也好，环境大大改善，老百姓手中也有钱了。随着时间的推移，中国整个现金流情况和行业现金流情况是一天比一天好转。所以我们钱最紧的时候已经过去了，那么降价压力最大的时候已经过去了。第二个问题，房价什麽时候到底？笔者认为，从目前来看，房地产行业平均最低谷还没有到，因为08年真正降价潮还是在08年年末开始，08年年初基本还是集中在珠三角，真正很多二三线城市加入降价是在08年下半年。我们现在看北京有大量楼盘在去年不敢开盘，这些项目推迟在今年，那么需求还没有回复过来，房价整体还是低走，就会出现越来越多的项目加入降价队伍。而从1万3直接降到8千的龙湖这种现象不会出现了。单个项目的最低价已经出现了，但是平均最低价还没有出现。新增的楼盘谁也不敢高开高走，肯定是低开高走。所以，在09年4-5月份新一轮供应高峰到来的时候，大部分新开盘的项目都将选择低价开盘，从而将使得周边区域平均房价继续下跌，区域市场平均房价最低点将真正到来。那房价是否会重新上涨？我们最近看到有些项目在提价，这里有些项目是在进行合理的价格调整，大家都知道，如果要进行低价促销，那么楼层、朝向不好的房子价格肯定比较低，这些房子卖完之后，购房者看到的房价自然就上升了，不是房价涨了，而是低价的房子没有了。当然，有些项目则是一看市场效果比较好，那么就说我又要涨价了，大家来买吧，那么老百姓也不会傻的。你要提价我不跟你玩了，如果你的项目价格不对，我找其他项目去了。所以我们才看到前些日子万科等21家开发商企业联合降价，至少是开发商形成了市场共识——卖房子，价格还是第一位的。需要强调的是，整个行业最困难时期已经过去了，但是对于单个企业，某一些市场、某一些城市，深冬还没有到来。

   
09年宽松的货币政策，为市场注入了巨大的流动性，这些流动性的注入，并没有达到政策制定者最初的目的，大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业，股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者，笔者在08年获悉雷曼兄弟倒闭当天写下博文《美国金融危机救了中国楼市》中，分析到由于美国金融危机的全面爆发，美国将由世界最大的资本输出国变成输入国，为了抵御通货紧缩的危险，中国将不得不改变货币政策，采取激进的货币政策扩大货币供应量刺激国内投资和需求，由此楼市股市将成为最大的受益者。5月，楼市的回暖与否还在争论，地产寡头的圈地运动又已悄悄开始。

韩世同：

“去库存化”与“去货币化” 2009-5-22

“去库存化”原本是房地产市场尤其是开发企业的主流和目标，而现在却在通胀和房价上涨预期的驱动下逐渐演变成消费者“去货币化”的集体行动：人们纷纷涌入股市和楼市，将手中仅存的现金变换成股票和房子。是因为看好经济和市场前景吗？显然不是，主要是担心通胀、担心货币贬值和房价继续上涨。这种入市动机说得好听可以称之为“防御性”投资，说得不好听则是属于“恐慌性”购买。然而，这样的购买力是很难持续的，尤其是在股价和楼价不断上涨的情况下。

我们将要面临的局面到底是通胀还是通缩？
我们现在将要面临的局面到底是通胀还是通缩？抑或是更为不利的滞胀？大量发放贷款犹如发钞，的确会导致通货膨胀和货币贬值，但难道股票和房子不会贬值吗？尤其是在经济十分低迷的通缩的情况下。
如果我们将要面临的不是通胀而是严重的通缩，请问究竟是持有现金好还是持有股票和房子好？现在的“去货币化”有可能导致民众手中的现金急速减少，消费力和购买力也会随之急速下降。
为何反弹是“碎纸机”和“杀人机器”
上一轮股市楼市疯涨后的回落，实际已经掠夺和消灭了民众大量的积蓄和财富；这一轮股市和楼市的反弹如果再次回落，还将进一步席卷和清除民众手中尚存的积蓄和财富。难怪谢国忠称股市反弹为“碎纸机”和“杀人机器”，不是没有道理的。
所以，我认为“现金为王”目前仍不失为企业和个人应对未来经济变化的上策，“去货币化”则有可能是下策。“去货币化”当然也能达到“去库存化”的目的，但主体和动因的不同，结果也大不相同：前者将导致房价上涨、成交下降，而后者则促使房价回落、成交上升。
通胀近期出现可能性不大 将会在通缩萧条后出现
通胀会否在近期出现，我认为可能性不大。因为，现在不是物资短缺而是产能过剩，即使人为地大量发钞和加价也难以改变和逆转经济和市场变化的整体态势。如果当初利用通胀来调整产业结构、改变国民经济过度依赖房地产的状况还是有可能的，但现在已经错过时机。
不过，大量发钞和放贷的恶果则是必然会显现的，如同打开了潘多拉魔盒的盖子，迟早会得到恶性通胀的报应和惩罚的。但时间可能没有这么快，估计会在严重的通缩和萧条之后才出现。
大量发钞放贷和提价可能会导致滞胀
现在，即使大量发钞和发放贷款也未必能达到刺激通胀的目的，短期内可能的确可以达到股市、楼市交易量上升的目的，但“去货币化”将会导致社会购买力和消费力急速下降。
在这种情况下，人为地提高水电气油等生活必需品的价格，即使不出现严重的社会矛盾，也必然会导致这些产品使用量的进一步减少，反而会加重通缩的程度。甚至有可能导致通胀与通缩并存的滞胀状态，即产能过剩、工业物资和生活奢侈品过剩、经济增长停滞，但生活必需品短缺、物价上涨。这种形态可能会严重影响经济的发展。           
切不可高估政府应对通缩的能力
因此，我认为，房地产业还是应该将目标从鼓励消费者“去货币化”转回到呼吁开发商采取合理价格“去库存化”的正确方向上。而不要盲目地逆势而为地抬升地价和房价，这必然将抵消和化解救市政策带来的市场效应。
一旦重新进入成交低迷、房价高企的态势，开发企业恐怕就要后悔莫及，因为政府已经有心无力，难以再次强力出手相助。记得经济学家赵晓先生曾说过：各国政府在治理通胀方面都有比较好的经验和措施，但对待通缩却常常无计可施，缺乏成功的经验和措施。
我们切不可高估政府应对通缩的能力，也切不可低估通缩对国民经济带来的危害和影响。
住建部根本无力扭转房价涨速失控的局面
住建部虽然是主管全国住宅与城乡规划建设的部门，但只能从住宅规划建设方面来实施管理，其管辖权是十分有限的。而影响房地产市场变化的主要的三大政策：土地政策、金融政策和税收政策，没有一样归住建部管，住建部对这些政策的制定只能起到建议和协调的作用。

而近期楼市涨速失控的原因，主要并不是来源于住建部出台的政策，而主要是来自财政和信贷政策。甚至去年底以来所有的政策也几乎都不是由住建部出台的，而是由财政部、央行以及国务院出台的。住建部显然也无权干预这些同级和上级部门的政策，却又不得不越俎代庖地代言和表态，显得十分地不协调和职权不对等。

今年1-4月银行贷款已经突破全年5万亿的指标，也就是说仅1/3的时间就将全年的计划指标用光了，会否追加到8万亿目前尚无定论。为什么会出现这种近似与疯狂和失控的状况呢？有关部门并没有给出合理的解释，央行行长周小川只是简单回应说不会引起通胀。

但股市和楼市却因这种大规模集中放贷而形成了普遍和广泛的通胀预期。近期股市和楼市踊跃入市者并不是看好经济发展和市场前景，而主要是担心通胀和货币贬值，担心楼价上涨。这种恐慌性的购买行为在目前的经济环境和市场条件下是难以持续的。

现在民间的通胀预期已经基本形成，在这一预期的驱动下楼价已经开始出现涨速失控。在这种情况下，仅仅是由住建部来打个哈哈，表示一下不会再出台刺激政策，显然是不可能达到扭转房价涨速失控的预期目的和效果的。

开发商利用政府出台刺激购房的政策和民众担心通胀贬值和房价再涨的预期，不断抬升房价地价，这种倒行逆施的行径却一直没有强有力的政府机构出面干预和引导，只有房协这一类行业机构和住建部微弱无力地呼吁，显然是不会有明显效果的。

2009年5月15日

现在可能要预防的是楼市“六月天”和“六月飞霜”。俗话说：“六月天像小孩的脸——说变就变”，楼市出现“六月飞霜”这种异常的现象也是完全可能的。

石齐平：目前全球出现了一个非常奇特的前所未有的现象，这个异象就是 “冰火两重天”。一方面我们可以看到包括美国、中国各国在内，所有实体经济的那些指标，不管是工业生产或者进出口贸易，或者是这个企业利润，或者是这个就业，各方面GDP的指标统统不是好的，统统在继续往下走，还没刹住车了；可在另外一方面，全球的股市全部都在往上走，而且美国已经出现六个礼拜的上升，连续上涨，上海沪深股市或者是香港、台湾统统在上涨，而且上得不是百分之几，是百分之几十。所以一方面冷，而且很冷很冷很冷，“冰”；一方面热，而且很热很热很热，就是“火”。就是说当前就出现了我们看过去没见过的、前所未见的，这个经济发展出现了一个异象，就叫“冰火两重天”。为什么会出现这种“冰火两重天”的异象呢？石先生认为现在主要是虚拟经济热，而实体经济冷，原因是“虚的需求”泡沫容易膨胀也容易破碎，而“实的供给”却能上难下。现在各国政府出台救市政策拉动“虚的需求”比较容易，而消化 “实的供给”的实体经济过剩的产能却很难，因此就出现这种冰火两重天的异象。石先生还针对我国今年信贷猛增现象提出了他的看法，认为过量的信贷虽然可以缓解眼前投资下降、内需不足的问题，但长期而言却有可能对未来经济带来通胀的压力和隐患。而且，还在四个方面存在隐忧和误区：一是大量信贷流向政府项目和大型国企将可能导致“国进民退”，改变和放缓改革开放以来推行的“国退民进”的进程；二是加大金融信贷的风险；三是加重产能过剩；四是导致环保进一步恶化。我认为，近期股市、楼市回暖是政府救市政策和开发商促销的结果，当然也有担心通胀和房价上涨的因素。但如果就此判断市场已经复苏和反转，未免有些过于乐观。如果经济从此一路向好，当然可以令现在入市的股民和购房者获得市场先机，但如果不是这样，一旦出现类似“六月天”和“六月飞霜”的市场变化，恐怕就难以应对和后悔莫及了。最好还是做两手准备以防万一，做到有备无患和防患于未然。

--------------------------------------

2009年4月20日

新快报：

李嘉诚日前公开表示，现在是买楼买房的最好时机。在买股和买楼之间，又有怎样的利弊？一般认为，买楼和买股票没有谁好谁坏，只看具体的楼盘和上市企业。如果上市企业受经济波动影响大，就不如买楼。现在买楼，算是抗通胀的办法。对此，你怎么看？

韩世同：

买股和买楼各有利弊，买股的利：门槛小、变现易，弊：变化快、风险大；买楼的利：比较稳定、风险相对较小，弊：门槛较高、变现较难。但楼市也不是没有风险的，如果在2007年10月前后买房的投资者几乎现在没有不受影响的。许多人愿意买楼，认为买楼至少还有个实物，买股可能落得两手空空。不过，我觉得关键在于了解和掌握这两个市场的规律，如果能做到逆向运作，即低买高抛，买楼买股都可以赚大钱；如果做不到，当然还是乖乖地买房好一些。不过，我不认为现在买楼来应对通胀是上策。因为，我们可能接下来将先要面对的还不是通胀而是严重的通缩，因为经济不景气就会造成严重的生产过剩而并非物资短缺。这种情况下现金显然要比实物要值钱，因为可能大家都没有钱了，钱都放在股市和楼市被套牢了。这就是为什么在股市、楼市低迷时，没有人有能力去收购的原因之一。

手里有钱又急需购房的自住型买家现在的确是可以出手了。虽然可能还不是最好时机，但相对而言市场不会出现太大的波动，即使有一些市场价值上的变化也不会影响买家的使用价值，这部分的买家是但购无妨的；但短线投资性买家和购房能力不足的购房者，最好还是三思而后行；长线的投资者现在买楼买股也是可以的，虽然房价和股价还存在下探的可能，长期来看上升的空间明显大于下降的空间。但目前房地产价格即使上升也可能不会持续太久，因为缺乏市场购买力的支撑，除非有大量投资性购房涌入市场。

---------------------------------